Spanyolcsizmában az ingatlanpiac: izzadnak az eladók....

2008. április 24., csütörtök

A spanyol gazdaság több, mint egy évtizede erőteljesen haladt előre az euro övezetben, a GDP növekedése 1995-től minden évben felülmúlta az uniós átlagot, de az ingatlanpiaci szárnyalás mára véget ért. A pénzpiacokon világszerte érezhető zavar a spanyol ingatlanpiacot is elérte és az évtizedes növekedés után a vártnál mélyebb és gyorsabb a gazdasági csökkenés.

Az elmúlt évtizedben a spanyol gazdaság húzóágazatának számító lakáspiac gyengülése tavaly kezdődött. A kiadott építési engedélyek száma 11 %-kal csökkent 2007-ben, csak a negyedik negyedévben 29 %-os volt a visszaesés az elmúlt év azonos időszakához képest. A negatív hatások a gazdaság egyéb területeire is átgyűrűztek. Hosszú évek után először fordult elő, hogy az ingatlanok ára reálértéken is csökkent. Tengerparti ingatlanokat 100-250 ezer euró (25-60 millió forint)között vásárolhatunk azok alapterületétől és fekvésétől függően, de az interneten kínált ingatlanok között nem ritka az egymillió eurós (250 millió forintos) vételár sem.

A kapcsolódó iparágak mutatóira is hatással volt a visszaesés. Statisztikák alapján is az ipari termelés érzékelhetően csökkent az idei év elején. Az Európai Bizottság felmérése szerint 12 éve nem volt ilyen gyenge a szolgáltatóipar teljesítménye, mint márciusban. Az adatokhoz hozzá tartozik, hogy az utóbbi évtized volt a spanyol gazdaság legerősebb időszaka.

A gazdaságkutató intézet 1,9 %-ra módosította az idei és a jövő évi spanyol GDP növekedési adatokra vonatkozó előrejelzéseit. Az elmúlt évtizedben az átlagos GDP növekedés 3,8 % volt, más források szerint továbbra is valamivel 2 % feletti lehet a növekedés. Ha a két előrejelzés köztes adatait valószínűsítjük, akkor is még mindig kockázatosnak tűnnek a befektetések, különösen 2009-ben. A pesszimista előrejelzések fő oka az, hogy az építőipari és a lakáspiaci növekedés ritkán múlik el következmények nélkül.

Az elmúlt tíz évben zökkenőmentesen zajlottak az események a piacon, az iparág fejlődött, az ingatlanárak emelkedtek. A GDP növekedés elsősorban az ingatlanpiaci beruházások emelkedésének volt köszönhető, az iparág részesedése két éve még megközelítette a tíz százalékot. Összehasonlításképpen a hetvenes években 5,5 % volt ez az adat, a jelenleg pedig 6,5 %. Az építőipari szektorban foglalkoztatottak számának emelkedése csökkentette a munkanélküliségi rátát az elmúlt években.

Az ingatlanárak 1997-től 190 %-ot emelkedtek az országban, ekkora emelkedést csak az Egyesült Királyságban és Írországban mértek a fejlett országok közül. Ezen időszak alatt a háztartások eladósodottsága is jelentősen emelkedett, felmérések szerint a rendelkezésre álló jövedelmeket előre elkölti a lakosság. Az euro-zónába történő belépéssel csökkentek a kamatlábak és javultak a hitelfelvételi lehetőségek, ami növelte az országban a fogyasztók hitelfelvételi kedvét. Jelenleg további növekedés nem valószínűsíthető a hitelfelvételi lehetőségek szigorítása miatt a hitelpiaci bizonytalanság folytatódik.

Az iparágnak további 3 százalékponttal kellene a GDP-ből részesedni ahhoz, hogy a normál szintre visszatérjenek, a korábbi túltermelés következtében az átmeneti csökkenés időszerű és szükséges volt. Svédországban 1990 és 1995 között 71 %-os hanyatlást mértek az ingatlanpiacon és drámai lépéseket alkalmaztak. A közvetlen okok és az iparág gyengélkedése mellett meg kell említeni, hogy a belső piac sokkal erősebb az USA-ban vagy a briteknél, mint Spanyolországban. A lakástulajdonosok eladósodottsága és a szokatlanul magas költségvetési hiány következtében az egyik megoldás a háztartások megtakarításokra történő ösztönzése.

A piaci feszültség akár még erősítheti is a spanyol gazdaságot. A nemzetközi hitelválság belföldi hitelpiaci megszorításokat eredményezett, valamint az ország gazdasági mutatói is csökkentek. A belföldi pénzügyi szektor úgy tűnik, hogy nagyobb gondok nélkül átvészeli ezt az időszakot, a világgazdasági hatása annál nagyobb. A spanyolok jelzálogleveleket vásároltak, ami az egyik legbiztonságosabb forrása a banki finanszírozásnak, de a bankok visszatartják a kötvények kifizetését. Ez azt jelenti, hogy az amerikai gyakorlattól eltérően a spanyoloknál nem jellemző a jelzálogjogok értékesítése, ha az adós nem tud fizetni, nem ugyanolyan a jelzálogpiac, mint a tengerentúlon. A spanyol bankoknak más ösztönző eszközeik is vannak a követelések behajtására. Az USA-ban a bank megszerzi a fedezetként felajánlott ingatlant, ezen kívül más ösztönző lehetőséget nem biztosítanak az adósok számára.

A hatásosabb behajtási rendszer alkalmazása azt eredményezi, hogy a spanyol pénzügyi szektort ért csapás nem volt olyan drámai, de a piac mérete miatt így is érzékelhető volt. A spanyol központi bank elnöke felszólalásában kijelentette, hogy véleménye szerint a banki felügyelet felelősségét is meg kell említeni. A bankok megtették a megfelelő lépéseket, de a probléma nagyságrendileg csak a kilencvenes évek elején tapasztalt pénzügyi sokk-kal hasonlítható össze. A számokból kiderül, hogy a gazdaság jelenleg jobb helyzetben van és könnyebben megbirkózhat a válsággal, mint a 1992-93-ban. A növekedés egy százalék alatt volt, az államháztartási hiány nőtt, a munkanélküliségi ráta elérte a 20 %-ot és az infláció is magasabb volt a jelenleginél. A nemzetközi pénzpiacok gyengesége miatt a továbblépés és a talpra állás időtartamát még nem lehet megjósolni.

A korábbi lakáspiaci emelkedés ellenére a fontos lehet a politikai beavatkozás, de káros hatással is lehet a piacra. A kockázat miatt a növekedési kilátások nem túl fényesek, de az eurozónát tekintve a spanyol gazdaság mutatja az egyik legrosszabb képet. Az euró övezet monetáris politikája azt mutatja, hogy mivel a spanyol GDP jelenleg 12 %-kal az átlag alatt van, az Európai Központi Bank intézkedéseivel ösztönzőleg próbál hatni a spanyol gazdaságra. Mielőtt az ország az euro-zóna tagja lett, a saját valutájuk leértékelésével javították a versenyképességüket és fokozták az exportot. Ezek ma már nem megvalósítható lépések.