Mit kell tenni, lépésről-lépésre?

1. Információgyűjtés, elemzés. Ennek során végig kell gondolni az ingatlan lehetséges, alternatív használati módjait. Például, hogy bérbe tudjuk-e adni, és ha igen, mennyiért. Hogy ha eddig lakás volt, érdemes-e átalakítani irodának. Vagy például, hogy elfogadja-e majd a bank fedezetként, ha egy nagyobb projekt megvalósításához fejlesztési hitelre lesz szükségünk.

Mindehhez persze először fel kell mérni az ingatlant, hogy az elképzelt funkciók megvalósításának nincs-e jogi, műszaki, vagy finanszírozhatósági akadálya. Ezeket a szempontokat írjuk fel egy táblázat fejlécébe, és az elemzés eredményét párhuzamosan jegyezzük fel. Majd ha mindenre kedvező a válasz, vagy amire nem az, az némi idő- és esetleg anyagi ráfordítással kiküszöbölhető, lépjünk tovább!

2. Becslés. Akár az előző táblázatot folytatva írjuk be minden egyes lehetséges funkcióhoz, hogy optimális és pesszimista esetben mennyi bevételre tudunk például egy év alatt abból szert tenni. Például: ha irodaként adnánk bérletbe a lakást, teljes kihasználtsággal, a környékbeli irodaárakat figyelembe véve mennyi bérleti díjat szedhetünk be. Illetve, mennyi a reális cél, ha csak az év 60 százalékában lesz benne bérlő.

A tiszta jövedelem kiszámításához azonban a bevételekből le kell vonni a ténylegesen kifizetendő kiadásokat. Például ha a bérlő némi belső átalakítást kér, illetve számoljunk a hasznosítás érdekében feladott reklámok költségeivel is. A kiadásokon belül célszerű elkülöníteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat. Az előbbiek közé tartoznak például a tervezési és szakértői díjak, az építési kivitelezési költségek, a beruházást terhelő adók és illetékek, a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (például közmű-hozzájárulás), hitelek törlesztése és kamatai és így tovább.