Ingatlan: Amit az értékbecslésről tudni kell

Szeretettel köszöntelek a Ingatlanozó klub közösségi oldalán!

Csatlakozz te is közösségünkhöz és máris hozzáférhetsz és hozzászólhatsz a tartalmakhoz, beszélgethetsz a többiekkel, feltölthetsz, fórumozhatsz, blogolhatsz, stb.

Ezt találod a közösségünkben:

  • Tagok - 330 fő
  • Képek - 121 db
  • Videók - 24 db
  • Blogbejegyzések - 193 db
  • Fórumtémák - 30 db
  • Linkek - 70 db

Üdvözlettel,

Ingatlanozó klub vezetője

Amennyiben már tag vagy a Networkön, lépj be itt:

Szeretettel köszöntelek a Ingatlanozó klub közösségi oldalán!

Csatlakozz te is közösségünkhöz és máris hozzáférhetsz és hozzászólhatsz a tartalmakhoz, beszélgethetsz a többiekkel, feltölthetsz, fórumozhatsz, blogolhatsz, stb.

Ezt találod a közösségünkben:

  • Tagok - 330 fő
  • Képek - 121 db
  • Videók - 24 db
  • Blogbejegyzések - 193 db
  • Fórumtémák - 30 db
  • Linkek - 70 db

Üdvözlettel,

Ingatlanozó klub vezetője

Amennyiben már tag vagy a Networkön, lépj be itt:

Szeretettel köszöntelek a Ingatlanozó klub közösségi oldalán!

Csatlakozz te is közösségünkhöz és máris hozzáférhetsz és hozzászólhatsz a tartalmakhoz, beszélgethetsz a többiekkel, feltölthetsz, fórumozhatsz, blogolhatsz, stb.

Ezt találod a közösségünkben:

  • Tagok - 330 fő
  • Képek - 121 db
  • Videók - 24 db
  • Blogbejegyzések - 193 db
  • Fórumtémák - 30 db
  • Linkek - 70 db

Üdvözlettel,

Ingatlanozó klub vezetője

Amennyiben már tag vagy a Networkön, lépj be itt:

Szeretettel köszöntelek a Ingatlanozó klub közösségi oldalán!

Csatlakozz te is közösségünkhöz és máris hozzáférhetsz és hozzászólhatsz a tartalmakhoz, beszélgethetsz a többiekkel, feltölthetsz, fórumozhatsz, blogolhatsz, stb.

Ezt találod a közösségünkben:

  • Tagok - 330 fő
  • Képek - 121 db
  • Videók - 24 db
  • Blogbejegyzések - 193 db
  • Fórumtémák - 30 db
  • Linkek - 70 db

Üdvözlettel,

Ingatlanozó klub vezetője

Amennyiben már tag vagy a Networkön, lépj be itt:

Kis türelmet...

Bejelentkezés

 

Add meg az e-mail címed, amellyel regisztráltál. Erre a címre megírjuk, hogy hogyan tudsz új jelszót megadni. Ha nem tudod, hogy melyik címedről regisztráltál, írj nekünk: ugyfelszolgalat@network.hu

 

A jelszavadat elküldtük a megadott email címre.

Amit az értékbecslésről tudni kell

Az ingatlanok értékbecslése olyan, mint a foci. Mindenki jobban ért hozzá, mint a szakemberek. Vagy mégsem? Most a leggyakrabban alkalmazott, piaci összehasonlító módszert ismerhetik meg.

 

A szomszéd kertje mindig zöldebb?

Amikor a szomszédot megkérdezzük, hogy mennyiért vette vagy adta el a lakását, megtettük az első lépést a piaci összehasonlítás felé. Hiszen azzal mindenki tisztában van, hogy egy adat nem adat, így hát több szomszédot is meg kell kérdezünk. Majd rájövünk arra, hogy ezek a lakások mégsem ugyanolyanok, mint a mienk, amit nemrég újítottunk fel, egészen hasonlót azonban csak távolabb találunk.

Ezért megkérdezzük annak az utolsó eladási árát is. Azzal viszont az a baj, hogy már két éve történt az adásvétel. Ráadásul egy olyan család vette meg, amelyik érzelmileg is kötődött a környékhez, ezért hajlandó volt a piaci árnál többet is fizetni érte. De akkor mennyi is a valós piaci ár?

A piaci adatokon alapuló módszer minden egyes lépését pontosan végig kell követni, hogy valós árat kapjunk. Ez persze még mindig nem jelenti azt, hogy annyiért el is tudjuk majd adni az ingatlant, amennyit ezen a módon kiszámoltunk, de abban biztosak lehetünk, hogy ajánlati árnak megfelelő.

A legfontosabb lépések:

1. Adatgyűjtés. (Gyűjtsünk össze minél több elérhető ingatlanárat, az ingatlanok adataival együtt. Ha lehet, ne csak hirdetéseket gyűjtsünk, mert azokból nem derül ki, hogy mennyi volt a kialkudott vételár, márpedig nekünk az a fontos.)

2. Kiválasztás. Az alaphalmazból az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. (Ezeknek az adataival fogunk tovább számolni. A kiválasztás szempontjai: földrajzi elhelyezkedése és típusa legyen a mi ingatlanunkéhoz hasonló. Az átlagától jelentősen eltérő, szélsőséges értékeket figyelmen kívül kell hagyni, hogy reális képet kapjunk.)

3. Meghatározás. Fajlagos alapérték meghatározása. (Számoljunk átlagos négyzetméterárat!)

4. Elemzés. Az értékmódosító tényezők elemzése (Például mikor újították fel az összehasonlító lakást, lakásokat, merre néz az ablaka stb.)

5. Módosítás. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. (A módosító tényezőkkel korrigáljuk a 3. pontban meghatározott értéket, lefelé, ha több a negatívum ránk nézve, vagy felfelé, ha több a pozitívum.
Úgy is megkaphatjuk a kiszemelt ingatlan reális vételárát, ha az ingatlan jövőbeni hasznosításából remélt bevételekből levonjuk a hasznosítással kapcsolatban felmerülő kiadásokat. Ez a hozamszámítás.
A piaci összehasonlító értékbecslésnél ritkábban használt az úgynevezett hozamszámításon alapuló módszer. Pedig azok, akik a vásárolt ingatlanban nem elsősorban lakni kívánnak, hanem sokkal inkább a spórolt pénzüket szeretnék befektetni, jobban járnak, ha ezt választják. A lényege, hogy az értékbecslő megbecsüli az ingatlan jövőbeni hasznosításából remélt bevételeket, és ebből levonja a hasznosítással kapcsolatban felmerülő kiadásokat. A hozamszámításon alapuló érték tehát a kettő különbsége.



Mit kell tenni, lépésről-lépésre?



1. Információgyűjtés, elemzés. Ennek során végig kell gondolni az ingatlan lehetséges, alternatív használati módjait. Például, hogy bérbe tudjuk-e adni, és ha igen, mennyiért. Hogy ha eddig lakás volt, érdemes-e átalakítani irodának. Vagy például, hogy elfogadja-e majd a bank fedezetként, ha egy nagyobb projekt megvalósításához fejlesztési hitelre lesz szükségünk.

Mindehhez persze először fel kell mérni az ingatlant, hogy az elképzelt funkciók megvalósításának nincs-e jogi, műszaki, vagy finanszírozhatósági akadálya. Ezeket a szempontokat írjuk fel egy táblázat fejlécébe, és az elemzés eredményét párhuzamosan jegyezzük fel. Majd ha mindenre kedvező a válasz, vagy amire nem az, az némi idő- és esetleg anyagi ráfordítással kiküszöbölhető, lépjünk tovább!



2. Becslés. Akár az előző táblázatot folytatva írjuk be minden egyes lehetséges funkcióhoz, hogy optimális és pesszimista esetben mennyi bevételre tudunk például egy év alatt abból szert tenni. Például: ha irodaként adnánk bérletbe a lakást, teljes kihasználtsággal, a környékbeli irodaárakat figyelembe véve mennyi bérleti díjat szedhetünk be. Illetve, mennyi a reális cél, ha csak az év 60 százalékában lesz benne bérlő.

A tiszta jövedelem kiszámításához azonban a bevételekből le kell vonni a ténylegesen kifizetendő kiadásokat. Például ha a bérlő némi belső átalakítást kér, illetve számoljunk a hasznosítás érdekében feladott reklámok költségeivel is. A kiadásokon belül célszerű elkülöníteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat. Az előbbiek közé tartoznak például a tervezési és szakértői díjak, az építési kivitelezési költségek, a beruházást terhelő adók és illetékek, a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (például közmű-hozzájárulás), hitelek törlesztése és kamatai és így tovább.

Címkék: becslés ingatlan érték

 

Kommentáld!

Ez egy válasz üzenetére.

mégsem

Hozzászólások

Ez történt a közösségben:

Szólj hozzá te is!

Impresszum
Network.hu Kft.

E-mail: ugyfelszolgalat@network.hu