1.Az ingatlan adásvétellel és bérlettel kapcsolatos általános forgalmi adózás (ÁFA) kérdései.

Az ingatlanok adásvételével és bérbeadásával kapcsolatos ÁFA szabályokat a 2007. évi CXXVII. törvény határozza meg.

A. Ingatlan-értékesítések fő szabály szerint adómentes ügyletek.

Az adómentesség nem vonatkozik:

• építési telek (telekrész) értékesítésére,
• olyan beépített ingatlan (ingatlanrész) értékesítésére sem,
  ami még nincs használatba véve, vagy a használatbavételi engedély óta még nem telt el két év.

Az adóalanyokat (adóalanyoknak: az Áfára bejelentkezett cégeket, egyéni vállalkozókat értjük) az ingatlan értékesítés és bérbeadás tekintetében megilleti az a jog, hogy adómentesség helyett adófizetési kötelezettséget válasszanak.
Adókötelezettség választása esetén az ingatlan-érétkesítés áfa köteles lesz. Az Áfa mértéke 20%.

Az ingatlan-értékesítéssel kapcsolatos új ÁFA előírások magánszemélyekre vonatkozóan:

Az új ÁFA törvény adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenységnek minősíti az ingatlanok meghatározott körének sorozatos jelleggel történő értékesítését, mely a magánszemélyeket is érinti, abban az esetben, ha a magánszemély két naptári éven belül legalább négy esetben értékesít:

• építési telket, vagy
• beépített ingatlant (és az ehhez tartozó földrészlet), amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

ÁFA fizetésre kötelezetté válik:

A számolásnál figyelembe kell venni az építési telket, beépített új ingatlant vegyesen, azonban az adózó esetleges más ingatlanértékesítéseit (pl. 2 évnél régebbi használatba vett felépítményes ingatlan) azt nem.

A fentiek szerint a negyedik, és az azt követő ingatlan értékesítés, tehát áfa-köteles. A fizetendő adót az adóhatóság állapítja meg kivetéssel, de a bejelentést az ingatlan értékesítőjének kell megtennie.

B. Ingatlanok bérbeadása – hasonlóan az értékesítéshez – fő szabály szerint mentes az áfa alól.

Az adómentes ingatlan-bérbeadásra is igaz, hogy az adóalanyokat megilleti az adófizetési kötelezettség választásának joga, ebben az esetben az ÁFA mértéke 20%.
Abban az esetben , ha a magánszemély két naptári éven belül legalább négy esetben értékesít:

2.Ingatlan adásvétellel és bérlettel kapcsolatos személyi jövedelemadózás (SZJA) kérdései.

Bevételnek minősül, ami az ingatlan, vagyonértékű jog elidegenítésére irányuló szerződésben szerepel.

Költségnek tekintendő az eladott ingatlan megszerzésére fordított összeg, valamit az ingatlanon végzett bizonylatokkal igazolt értéknövelő beruházás (kivéve az állagmegóvó beruházások), valamint a megfizetett illeték, ügyvédi költség, hirdetési költség, stb.

Jövedelem: Általánosságban: Jövedelem = Bevétel – Költségek

A jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az átruházásról szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Amennyiben a szerzési érték nem állapítható meg, úgy a forgalmi érték 25 %-a számít jövedelemnek. Az adó mértéke 25 %.

A korábbi 15 évről öt évre csökken a földhivatalnál lakóház vagy lakás megnevezéssel szereplő építmény és a hozzá tartozó földrészlet átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka.

Az ingatlan értékesítésébõl származó jövedelem:

• a szerzést követõ évben a teljes jövedelem,
• a 2. évben 90 %-a,
• a 3. évben 60 %-a,
• a 4. évben 30%-a,
• az 5. évben az eladott ingatlan jövedelme után nem kell adózni.

Ha a magánszemély a
-2008. január 01-je előtti lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakást,
a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy az azt követő ötödik naptári év első napját megelőzően eladja, akkor
az átruházásból származó jövedelmét ki kell egészítenie azzal a jövedelemmel, amelynek adóját nem fizette meg (vagy visszaigényelte).

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházása esetén az átruházásból származó - fentiek szerint kiszámított - jövedelem után kell a már említett 25 százalék adót megfizetni.

Nem lakás ingatlanok értékesítése esetén továbbra is 15 év az adóköteles időszak.

2008. január 01-től a lakásszerzési kedvezmény megszűnt.

SZJA mentesség:

• házassági vagyonközösség megszüntetése kapcsán az ingatlan házastárs általi megváltásából származó jövedelem,
• termőföld elidegenítéséből származó összeg, ha a vevő a szerződés megkötése napján családi gazdálkodónak minősül, és a földet a családi gazdaságban hasznosítja.

Ingatlan bérbeadása esetén magánszemélyként többféleképpen is adózhatunk:

• amikor a bérbeadásból származó bevétel egésze jövedelem, azaz költség nem számolható el, akkor az adó a jövedelem 25 %-a, termőföld esetén az 5%-a.
• termőföld kivételével a bérleti díjat az összevont adóalapba is beleszámíthatjuk, ebben az esetben – egyéb jövedelmünk függvényében – az adótábla szerinti 18 vagy 36 % az SZJA. Itt már lehet költségeket is elszámolni, viszont ez az adózási forma minimum 4 egymást követő évre választható.

A példák a könnyebb megérthetőséget célozzák:

1.példa: Egy magánszemély 2000-ben vásárolt egy ingatlant, amelyből a telek értéke 8 millió forint, a lakásé pedig 32 millió forint. A megszerzéssel összefüggő kiadások összege 2,5 millió forint.
A lakást a magánszemély 2007-ben lebontja, majd 2008-ban annak helyén épít egy új lakást, a felmerülő kiadások összege 50 millió forint, a használatbavételi engedély 2008-ben jogerőre emelkedik. A magánszemély még 2008-ban értékesíti a teljes ingatlant 100 millió forintért, az átruházással kapcsolatos kiadások összege 5 millió forint.

A magányszemély a következők szerint állapíthatja meg a 2008. évi fizetendő adót.

„A„ változat A teljes ingatlan megszerzésének időpontja a 2008. év

1. Átruházásból származó bevétel100.000.000 Ft
2. Ingatlan megszerzésére fordított összeg90.000.000 Ft
(8.000.000.-+32.000.000.-+50.000.000.-)
3. Szerzéssel, átruházással kapcsolatos kiadások7.500.000 Ft
( 2.500.000.-+5.000.000.-)
4. Átruházásból számított jöv: (1-2-3.)2.500.000 Ft
5. Jövedelem ( megegyezik a számított jövedelemmel,2.500.000 Ft
mivel az ingatlan átruházás a megszerzés évében történik)
6. Fizetendő adó ( 5 * 0,25)625.000 Ft

„B” változat A magánszemély a jövedelmet megosztja a telek és lakás között

1.Átruházásból származó bevétel 100.000.000 Ft
2. Megszerzéssel, átruházással kapcsolatos költségek7.500.000 Ft
3. Korrigált bevétel (1-2)92.500.000 Ft
4. Ingatlan megszerzésére fordított összeg90.000.000 Ft
5. A 2000-ben megszerzett ingatlan megszerzésének
aránya ( 8.000.000+32.000.000 / 90.000.000)44,4%
6. Lakás megszerzésének aránya55,6%
( 50.000.000 /90.000.000)
7. A 2000-ben megszerzett ingatan után számított összeg1.070.000 Ft
( 3.sor * 0,444 – 40.000.000)
8. Lakás után számított összeg1.430.000 Ft
( 3.sor * 0,556 – 50 000.000)
9. A 2000 –ben megszerzett ingatlan utáni jövedelem0 Ft
( 4 év eltelt a szerzéstől így a jövedelem 0%)
10. Lakás utáni jövedelem (a számított összeg 100%-a, mivel1.430.000 Ft
az értékesítés a megszerzés évében történt)
11. Teljes jövedelem (9+10)1.430.000 Ft
12. Fizetendő adó (11 * 0,25)357.500 Ft

„C” változat A magánszemély – az átmeneti szabályt követve – a telek megszerzésének évét veszi figyelembe a lakás beszerzésének éveként( a 2007. évi szabály alkalmazása)

1. Átruházásból származó bevétel100.000.000 Ft
2. Ingatlan megszerzésére fordított összeg90.000.000 Ft
3.Megszerzéssel, átruházással kapcsolatos költségek7.500.000 Ft
4. Átruházásból számított összeg (1-2-3)2.500.000 Ft
5. Jövedelem (a számított összeg 30%-kal csökkenthető,1.750.000 Ft
mivel az átruházás a megszerzés utáni 8.évben történt)
6. Fizetendő adó (5*0,25)437.500 Ft

2. példa

Egy magánszemély 1998-ban vásárolt egy lakást 10 millió forintért, amelyet 2005-ben értékesített 18 millió forintért. A lakáson elvégzett értéknövelő beruházások összege 2 millió forint, míg a megszerzéssel és az átruházással kapcsolatos kiadások összege 1,5 millió forint volt.

A magánszemély még 2005-ben 20 millió forintért vásárolt egy új lakást, a megszerzéssel kapcsolatos kiadás 1 millió forint volt. A magánszemély 2008-ban értékesíti az ingatlant 26 millió forintért, az értékesítéssel kapcsolatos kiadások összege 2,5 millió forint

2005-ben fizetendő adó meghatározása
1. Átruházásból származó bevétel18.000.000 Ft
2. Lakás megszerzésére fordított összeg10.000.000 Ft
3. Megszerzéssel, átruházással összefüggő kiadások1.500.000 Ft
4. Értéknövelő beruházás2.000.000 Ft
5. Átruházás után számított összeg (1-2-3-4)4.500.000 Ft
6. Jövedelem ( a számított összeg 20%-kal csökkenthető3.600.000 Ft
mivel az átruházás a megszerzés utáni 7.évben történt)
7.Számított adó (6*0,25)900.000 Ft
8. Lakásszerzési kedvezmény alapja3.600.000 Ft
9. Lakásszerzési kedvezmény (8*0,25) 900.000 Ft
10. Fizetendő adó (7-9)0 Ft

2008. évi fizetendő adó meghatározása

1.Átruházásból származó bevétel26.000.000 Ft
2.Lakás megszerzésére fordított összeg20.000.000 Ft
3. Megszerzéssel, átruházással összefüggő kiadások3.500.000 Ft
( 1.000.000 +2.500.000)
4.Átruházás után számított összeg (1-2-3)2.500.000 Ft
5. Számított összeget növelő tétel (a 2005. évben érvényesített lakásszerzési kedvezmény alapja) 3.600.000 Ft
6. Növelt számított összeg (4+5)6.100.000 Ft
7. Jövedelem ( a számított összeg 60%-a, mivel az3.660.000 Ft
átruházás a megszerzés utáni 3. évben történik)
8. Fizetendő adó (7*0,25)915.000 Ft