Noha a korábban leginkább jellemző keresési ársávhoz - a 15-25 millió Ft-hoz - képest mind az alsó, mind a felső határ legalább 5 millió Ft-tal csökkent, a piaci tapasztalatok szerint a divatos és az egyáltalán nem keresett városrészek és ingatlantípusok listáján szinte alig történt átrendeződés. A rossz hírű utcákat és kerületrészeket még a gyakorlatilag padlón lévő kínálati árak ellenére sem igen választják a vásárlók, hanem inkább beérik kisebb ingatlannal, jobb kerületben.

A hely hatalma

"Mondd meg a címed, megmondom ki vagy" - nagyjából így is össze lehet foglalni azt a jelenséget, amely nemcsak a hazai, hanem a világ szinte összes ingatlanpiacán tapasztalható, és rávilágít arra, hogy a földrajzi elhelyezkedés továbbra is nagyon komolyan befolyásolja az ingatlanok keresletét, kínálati és értékesítési árait, valamint az értékesítés várható idejét. Nincs máshogy ez hazánkban sem. A budapesti ingatlanpiacon évek óta tisztán elkülöníthetőek a trendi, az átlagos és a kevésbé jó hírű kerületek.

Az évek óta divatos, menő városrésznek számító XIII., XIV. és XI. kerület szerencséje nemcsak az volt, hogy az uniós csatlakozás idején tömegesen indultak be az ingatlanfejlesztések, hanem az is, hogy a belvárosinál sokkal alacsonyabb volt a kínálati árszint, a jó közlekedési kapcsolatoknak hála nem volt "periféria" érzése a vásárlóknak, és különösebben rossz hírű környékek sem voltak ezeken a területeken. Talán ennek is köszönhető, hogy a fenti helyszíneken még mindig vannak beruházók, akik fantáziát látnak az építkezésben; jelenleg is több projekt előkészítése folyik - nem minden esetben a válságról tudomást vevő árakon -, és a piaci forgalom sem esett olyan mértékben, mint máshol a városban vagy az országban.

Nehéz szabadulni a múlttól

Nem sok hasznot húznak azonban a válságból és a vele járó, a vevőket az olcsóbb lakások felé terelő trendből azok, akik klasszikusan kevésbé keresett környéken próbálnak lakást eladni. Közvetítők tapasztalatai szerint például már a VIII. kerület egyes belső utcáinak puszta neve is a minimumra csökkenti az érdeklődő telefonhívások időtartamát, nem beszélve a személyes megtekintésről, amikor előfordul, hogy a vevőjelölt fel sem akar - vagy mer - menni az adott ingatlanba.

Pedig a lakásárak ezeken a területeken már aligha lehetnének alacsonyabbak: sok 45-50 négyzetméteres ingatlant akár 5 millió Ft körüli áron is meg lehet venni - ami még egy vidéki panel árát sem mindig éri el. A vevők közül azonban leginkább a nagyon kispénzűeket, a környékhez valamilyen okból ragaszkodókat, egyes befektetőket, valamint időnként a tökéletesen tájékozatlan, más településről érkező vásárlókat lehet megfogni - bár őket sem mindig. "Voltunk olyan lakásban, amelyről a vevők azt mondták, ingyen se kellene. És nem az állapota miatt" - jelzi a kerülettel foglalkozó egyik közvetítő, akinek véleménye szerint a hagyományosan "gyenge" környékek kereslete csak teljes körű rehabilitáció után élénkülhet meg, mivel az árak a gazdasági válság beköszönte előtt sem voltak magasak.

Van, ahol mégis sikerült

Az utóbbi évek városfejlesztési törekvéseinek köszönhetően hosszú, szívós munka után növekedésnek fordult egyes, korábban rossz hírű környékek presztízse. Ezt a jelenséget az árak - a túlkínálat miatt - nem azonos ütemben követték; a válság miatt vékonyabb pénztárcájú vásárlók tehát leginkább itt tudnak előnyös üzletet kötni, és ezek a területek lehetnek a középtávban gondolkodó befektetők terepei is.

Ilyennek számít például a IX. kerület. Itt szinte teljes utcák újultak meg, így ma már egészen más kép fogadja a vevőket, mint négy-öt évvel ezelőtt - nem is igen merül fel a környék neve a kerülendő városrészek listáján. Az utóbbi évek grandiózus fejlesztéseinek köszönhetően már a sokat szidott VIII. kerület bizonyos részei - különösen a belváros felé eső utcák - is szinte teljesen szalonképesek lettek. Itt ma viszonylag jutányos - akár 190-210 ezer Ft-os négyzetméterenkénti - áron lehet minden szempontból elfogadható ingatlant vásárolni.

A fenti területet jól ismerő ingatlanosok szerint a fejlődésben lévő városrészekben az értékesítés szempontjából a házszám is döntő lehet, mert sok olyan utca van, amelyeknek egyik fele teljesen elfogadható, míg a másik fele inkább a kerülendő kategóriába tartozik, ami - esetenként háromszáz méteres távolságon belül - akár 30-50%-os négyzetméterár-különbséget is okozhat. A folyamatba beleillik - bár a változás ott sokkal lassabban ment végbe - több fővárosi lakótelep is: a kilencvenes évek elején nem túl magasra értékelt Békásmegyeren, Újpesten vagy Kőbányán az olcsóbb ingatlanok hamar vevőre találhatnak, különösen a kis önerővel rendelkezők körében.

Az ár magáért beszél

Gazdasági válság ide, túlkínálat és jelentősen csökkenő piaci forgalom oda: a budapesti kerületek kínálati ársorrendje alig-alig változott. A felállás szinte ugyanaz, mint két-három évvel ezelőtt: elöl a belváros és a budai hegyvidék, hátul a kevéssé preferált pesti kerületek.

Mindez ingatlanszakértők szerint jól jelzi, hogy a sok éves status quo-t még egy világgazdasági válság léptékű külső környezeti változás sem tudja megtörni, vagyis az ingatlanpiac markáns változásai ellenére sem alakult át jelentősen annak szerkezete. Ebben egybehangzó vélemények szerint szerepet játszott az is, hogy - sokak várakozásaival szemben - Szlovákiával, Romániával vagy éppen Spanyolországgal ellentétben Magyarországon nem durrant ki az ingatlanpiaci lufi, mégpedig azért nem, mivel az csak szűk részpiacokon fúvódott fel.

Már csak ezért sem érdemes abban reménykedni - vélik a közvetítők -, hogy a válság miatt a népszerűtlen városrészek hirtelen kapósak lesznek; legalábbis az érdeklődés tömeges növekedése nem valószínű. Mind a vásárlói, mind pedig a befektetői döntés helyes meghozatalához szükséges látni az adott terület középtávú fejlődési lehetőségét, amely - legalábbis a tervek szintjén - Budapest egyre több rossz hírű környékén ölt biztató képet.

resourceinfo.hu